高处不胜寒楼市向何方

不知什么时候起，预测房价好像变成了“多此一举”的事情。曾经激烈的多空之辩渐渐悄无声息。房价还将上涨也几乎成了“全民共识”，而这种共识背后不乏中低收入家庭面对“调控变空调”的无奈。但是，依了“物极必反”这句话，开发商在高呼“形势一片大好”之时，也在担心?
  
  
  
  
  
    房价：上涨共识下的回落契机 
    今年初，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠称“房价回落基 
础还不稳固”，并称2007年将是调控政策落实年，要解决执行率的问题，注重长效机制的建设，从制度机制上保证健康的发展。这一预测从长期上给予业内人士继续看多楼市的信心，却也告诉对房价下降有着过大期望的市场主体，要理性看待已经形成的楼市局面。 

    时至年中，中国的房价走过了怎样一个向上的抛物线，众所皆知。北京、深圳等地各月房价涨幅多在10%以上，原本出现回调迹象的上海房价也止跌回升。“受宏观调控影响，楼市在过去几个月出现前所未有的火爆局面。”一家大型房地产开发企业的老总在一次会议上做出上述发言。虽然让人有些啼笑皆非，却也不经意间透露出一个市场秘而不宣的事实。 

    “每一次税收政策的调整都会带来房价的新一轮上涨，而不是下降。”不少业内人士持这样的看法，“在供给有限、需求旺盛的情况下，卖房人把税费加到房价中是完全合理的做法。而供给问题不解决，房价还会一直涨上去。” 

    当然，这种局面也许并不能持续多久。“我们已经开始担忧了。国家不会坐视房价这样涨上去。”上海一位房地产经纪人称。毕竟强征个税、土地增值税，甚至物业税的说法已经不绝于耳，杀手锏一旦祭出，2005年那场开发商眼中的“楼市黑夜”并不是没有重演的可能。 

    结构：会改变，但不会完全逆转 

    “楼市结构调控效果将在半年后显现。”上海易居房地产研究院上海机构副总经理于丹丹称。作为一直看多上海楼市的一位专家，她对房价能否下降坚持保留的态度，但也坦言小户型、中低价房的大幅度增加供给还是会给楼市起到一定的降温作用。 

    而对于中小户型究竟能入市多少，对供求关系是否带来本质的变化，专家却说法不一。悲观者认为，目前一些城市的小户型和低价格房源的占比在新商品房供应中的比重仍不足30%%，“倒挂现象”依旧，所以这一局面的改变并非朝夕间可以完成。 

    而另一方面，专家认为，各地在执行政府关于楼市结构调控政策时，均有不同程度的“擦边对抗”，这种对抗可能还会持续较长一段时间。“我们在考查很多楼盘时都发现，按政策要求建成的小户型住房结构并不合理，甚至不像专业的建筑设计师的作品，但仔细观察就会发现，每两套小户型打通后形成的大户型在朝向配比，使用功能分区等各方面都非常合理。”五合国际一位建筑专家介绍。 

    土地：争夺战将愈演愈烈 

    随着开发商对土地的“增持”需求日益凸显，2007年下半年的土地市场依然难以平静。 

    业内专家认为，目前土地资源日益稀缺，大型房地产开发企业急需增加土地储备，因此会出现群雄争霸于一二级土地市场的局面。“上市公司或是谋求IPO的房地产开发企业都想增加土地储备。”业内人士表示。 

    在各大企业加大优质土地储备的同时，作为制衡楼市过热发展的有力武器，政府也加紧把好土地“闸门”。国务院下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中规定，今年开始，土地出让收支将全额纳入地方基金预算管理。土地收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”；在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。 

    可以预见，在政府三令五申之下，土地管理的严格性将在今年得到加强。同时，明年将有更多的住宅用地附加上结构调控、限制户型的要求，希望土地市场的进一步规范能给未来的商品房市场带来稳定的基础。 

    政策：“组合拳”以落实为主 

    去年，中央针对非健康增长的房价出台了一系列的调控政策，包括土地、金融、税收以及社会保障体系、产品供应结构等方面的重大调整。一年之后，住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房的土地供应及开发思路也已经形成，但政策“组合拳”的成效尚未尽如人意。 

    在陆续出台的政策面前，调控的核心目标并未达到——部分地区的房价还是边调控边飞涨，如北京、广州、深圳等一些主要城市的房价今年以来一路飙升。有专家表示，如果一线城市房价上涨仍然较快，今年可能将面临更严厉调控。因此，来自政策层面的“利器”，依然被认为是影响今年房价走势的关键。 

    业内人士认为，去年国家针对房地产市场各方面的调控政策已出台得基本到位，今年的主要任务是落实既有政策。从政策执行情况可以看出，去年的各项政策有的放矢，方向正确，但有些重要政策缺少地方实施细则，比如“70-90”的结构调控政策、二手房转让相关税收政策等等。 

    另外，不少专家认为，就算供应的大幅增加，仍难以打破商品房供不应求的局面。土地资源的有限性，使得完全依靠增加供应来抑制房价并不现实，今年的调控重点或许将会向抑制需求上转变，如继续提高首付和预售条件以及征税等。(综合)