二手房转让个税如何征？
“二手房转让强征个人所得税”中的二手房如何定义，个人所得税如何计算，对此记者采访了我市相关部门工作人员。
据市房地产交易中心交易科负责人介绍，所谓二手房就是指再次转让交易的房子，哪怕是刚买的新房再卖也属于二手房了。在二手房转让交易过程中的收益，从今年８月１日开始要强制征收个人所得税，而且一套房子的每一笔转让交易都要征收个人所得税，即使是父亲把房子给了儿子，只要产权过户办房本就得征收个人所得税，个人转让住房征税基数根据公有住房、商品房、经济适用房等类型的不同有所不同。其中商品房再次交易所缴纳的个人所得税额为应纳税所得额乘以２０％。
据介绍，应纳个人所得税额是现房产价格减去房屋原值以及房屋在转让过程中的一些合理费用，房屋原值以房屋上一次产权变更时的发票标准价格为依据，现房产价格由市房地产交易中心房产评估后认定为准，而不以双方成交的价格。假如父亲把房子过户给儿子，个税的标准为现房价（经房产评估部门认定）减去房屋原值和房屋转让过程中的一些合理费用，再乘以２０％即得。
据介绍，我市目前二手房征收个税由市地税六分局具体负责，据该局工作人员介绍，对转让住房收入计算个人所得税额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，即应纳个人所得税额＝销售额（以评估价为准）－房屋原值－合理费用。
例如，一套房原价３万元，现价经房产部门评估认定为６万元，那么这次转让应纳税所得额就是６万－３万－合理费用，所得额再乘以２０％即为应交纳的个人所得税额。
合理费用包括啥？
据介绍，合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用，住房贷款利息、手续费、公证费等。
其中，对于允许税前扣除的住房装修费用，要求纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在规定比例内扣除。纳税人原购房为装修房，合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板、装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
扣除的装修费用不能超出一定的比例。已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的１５％。商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的１０％，比如商品房原价为１０万元，装修时花了５万元，但扣除的装修费用也只有１０万×１０％＝１万元，而不是５万元。
纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房时，向贷款银行实际支出的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，我市地方税务局将根据相关规定，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、住房平均价格水平因素，在住房收入１％至３％的幅度内确定应纳个人所得税额。例如一套大西街的房子未能提供原值凭证，经相关部门确定该房子转让收入为１５万元，那么它应缴个人所得税额标准在１５万×１％至１５万×３％之间确定。
强征个税抬高二手房价
大同市惠众房屋交易咨询服务有限公司的李女士告诉记者，现在买二手房的市民，其中有很多是经济能力有限，只能买一套５０～７０平方米的旧房子，可现在房价越来越高，以前３、４万的旧房子现在有可能卖到十多万，例如一中附近的一套只有４０多平方米的半公半私的房子因为学区的优势竟然卖到１４万，这样其中的个税就要不少。如一般的二手房原价是４、５万，现在卖到１０多万中间差价５、６万，而装修费用又受到比例限制，扣不了多少，这样的话，差价再乘以２０％就会有将近１万元的个税，卖房者当然不会出这笔钱，而转嫁给了买房者，本来卖１０万元的房子，加上个税卖成了１１万元，从而抬高了二手房房价。自从二手房强征个税政策出台后，她们公司的二手房过户交易基本上没有，而以前每个月她们就能代办５０多套二手房过户。以前每套二手房过户费用仅需３千多元，而现在起码得需１万多元。
她认为，二手房强征个税在使二手房价抬高的同时，从另一方面也使新开发的商品房价更为坚挺，本来购买二手房的大多是工薪阶层，这样无疑又加重了他们的负担，而如果二手房不过户，又存在着很多不必要的麻烦，这样，使许多准备购买二手房的市民面临两难境地。
补办过户手续也征税
８月３１日，记者在市房地产交易中心采访时，遇到一对前来咨询的老年夫妇，他们的情况比较特殊。１９９５年，他们从亲戚那里花３万元买了一套位于振华街的５０平方米的房子，当时考虑是买亲戚的房子也没什么顾虑，便没有过户，今年孙子要上学，学校要户口所在地房本，他们只得前来过户，一问才知道原来过户还要打税，老人说，如果不是孙子上学用，他这套房子就不打算过户了，可现在房子不过户不行了，经咨询市房地产交易中心的工作人员得知，他买的房子经预评估大约是６万元，这样他们的房子的个税应纳税所得额就以６万元减去原房价值和相关费用，而不是用当时购房的３万元减去原房价值和相关费用，这样，无疑他们得多掏钱。老人说，自己并不知道有这个政策，如果早知道的话，就赶在规定实施前过户了。
二手房市场在观望
“在７月３１日那天，也就是二手房转让强征个税正式实施的前一天，我们一直工作到晚上９点，许多人在办理过户手续，”市房地产交易中心交易科负责人告诉记者，“因为第二天来的过户者就要开始征收个税了。”
“但从８月１日二手房转让征收个税正式实施后，来过户的市民就明显少多了。不到原来的３０％。”
记者注意到，在当日上午采访的半个小时内交易大厅里只有两、三个人。
该负责人告诉记者，在规定实施前，每个月有３００多户办理过户手续，而规定实施后至现在一个月来，只登记了１００余户，而其中有许多只登记了一下，还没有正式办理手续。
市地税六分局工作人员告诉记者，规定实施后，大多数是来咨询的，很少有前来办理手续的，大多数市民不了解具体的内容，最近一段时间，情况稍微好一点，每天有一、两个前来办理过户手续的市民。
有业内人士分析，二手房转让强征个税无疑使二手房交易速度放缓，而且，有许多交易者就只去公证处公证一下，暂时不办理过户手续了。
市房地产交易中心工作人员告诉记者，二手房交易速度放缓还有一个原因便是个人转让自用５年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得额，按照相关政策规定免征个人所得税。这样一些房主便选择５年后入市，以避开个税的征收。
有业内人士认为，二手房转让强征个税当然是“羊毛出在羊身上”，卖主决不会吃亏，白白损失一笔费用，只是把这笔税费加到买房者身上，这样个税实施后，二手房价将会上涨０．６％左右而买二手房的大多为一些普通工薪阶层，他们将会付出更多的资金。
市地税六分局赵局长告诉记者，出台强征个税的本意是抑制房价过快增长，特别是针对一些炒房者利用资金倒卖房子，频繁进行房产交易的行为，通过对二手房转让强征个税来加大他们倒房的成本，对“炒房现象”进行阻击。
“但相对而言，我市的炒房者不多”。一位不愿透露姓名的市房地产从业人员告诉记者，我市虽然房地产业发展迅速，但从事炒房职业的人少之又少，大多数普通市民仍只有一套房子，在二手房交易中也只是卖了地理位置差、面积小一点的，再换一套面积大的、地理位置好的，真正有四、五套房子通过买卖赚钱的不多。这样，国家出台二手房转让强征个税政策目的是调控二手房价，但实际效果目前看却使二手房价提高，最后吃亏的还是买主。特别是很多普通工薪阶层，辛辛苦苦攒了点钱，想买套二手房，但却又得为转让个税埋单。这样很多买房者会因个税而却步，持币待观，从而使我市二手房成交量得到抑制，二手房市场进入观望状态。
